Så värderar du bostaden på egen hand

Vad är din bostad värd egentligen? Många tänker inte på det förrän det är dags att sälja. Men om du vet värdet på din bostad kan du fatta mycket bättre beslut. Du kan skydda dig själv från dåliga affärer. Du kan också planera för framtiden. Det bästa är att du faktiskt kan lära dig hur du värderar bostaden på egen hand utan att betala dyra mäklarprocent från början. Det låter kanske svårt, men de är faktiskt mycket enklare än du tror.

I den här artikeln visar jag dig tre praktiska sätt att få fram ett verkligt värde på din bostad. Du behöver ingen speciell utbildning. Du behöver ingen dyr tjänst. Du behöver bara veta var du ska titta och vad du ska tänka på (och lite tålamod). Låt oss börja!

Tre sätt att få fram ditt bostadsvärde

Hemnet är ditt bästa verktyg från början. Gå in på Hemnet och sök efter bostäder som liknar din egen. Filtrera på samma område, samma typ av bostad och ungefär samma storlek. Vilka har sålts under de senaste sex månaderna? Det är priset du behöver veta. En två-rumslägenhet på Södermalm som såldes för 4,5 miljoner kronor förra månaden ger dig en fingervisning om vad din lägenhet kan vara värd om den är lika stor och i samma skick.

Mäklare ger ofta gratis värdering. Ring två eller tre lokala fastighetsmäklare och boka ett hembesök. Berätta att du vill ha en muntlig värdering av din bostad. De är helt kostnadsfritt. Mäklaren kommer till dig, ser hur bostaden ser ut, frågar om renoveringar och skador och berättar vad den kan vara värd. Du är inte tvungen att sälja genom dem bara för att de var där. Många människor använder detta sätt för att få flera professionella åsikter.

Onlinevärderingar är snabba men inte alltid helt exakta. Det finns webbsidor som räknar fram ett värde på några minuter. De använder statistik över området och information om din bostads storlek. Problemet är att de inte ser bostadens verkliga skick. En lägenhet som behöver nya fönster och ett nytt kök kan värderas för högt av en online-tjänst. Men som en första gissning fungerar de ganska bra.

Dessa faktorer får ditt värde att stiga eller sjunka

Läget är ofta det viktigaste av allt. En bostad två minuter från tåget är värd mer än en bostad tjugo minuter bort. Närhet till bra skolor spelar också roll för familjer. Bullernivåer, parkeringsmöjligheter och närhet till butiker och restauranger påverkar priset. En villa i området nära ett järnvägsområde kan vara 500 000 kronor billigare än en identisk villa två kilometer längre bort.

Skicket på bostaden spelar en stor roll. En lägenhet med nya renoveringar säljs för mer än en lägenhet med samma storlek från samma år men utan uppdateringar. Gamla elledningar, rostiga rör eller ett slitet kök sänker värdet. Nya badrum och ett modernt kök höjer de. Byggår spelar också in. En bostad från 1950-talet kan kräva mer underhåll än en från 1995.

Storlek och layout är enkla att mäta men viktiga. Två bostäder kan ha samma boarea men olika värde. En bostad med tre separata rum värderas ofta högre än en med bara två rum plus ett väldigt litet tredje rum. Tillgång till balkong eller uteplats kan addera 50 000 100 000 kronor på värdet.

För bostadsrätter spelar årsavgiften stor roll. En två-rummare med låg årsavgift är värd mer än en identisk två-rummare med höga avgifter. Många köpare räknar på pengarna långsiktigt. Om avgiften ökar med hundra kronor per månad blir det 1 200 kronor per år. Det drabbar värdet negativt.

Marknaden förändras hela tiden. År 2025 har priserna stabiliserats i många delar av Sverige efter flera år av stor ökning. Men vissa områden stiger fortfarande medan andra sjunker. En stad med många jobb och unga människor växer ofta i värde. En stad som förlorar arbetstillfällen kan se priser sjunka. Du måste följa din lokala marknad för att veta vad som händer.

Steg för steg: Så börjar du värdera din bostad

Första steget är att samla information. Skriv ned bostadens boarea, antal rum, byggår och vilket område det är. Ta ett foto på dina uppdateringar och dina skador. Hitta planritningen från ditt köpebrev. Samla energideklarationen och underhållsjournal om du har den. Den här informationen behöver du senare.

Andra steget är att söka på Hemnet. Spara tre till fem liknande bostäder som såldes den senaste tiden. Skriv ned deras pris och vad som skiljer dem från din bostad. Kostar de mer eller mindre? Varför? En större lägenhet kan vara värd mer även om de ligger på ett dåligare läge.

Tredje steget är att ringa mäklare. Välj två eller tre olika mäklare i ditt område. Enskilda mäklare eller större firmor spelar ingen roll. Berätta att du vill ha en muntlig värdering. De flesta kan komma på en dag eller två. Under hembesöket, berätta om din bostads styrkor och svagheter. Ge dem samma information så får du jämförbara svar.

Fjärde steget är att jämföra resultaten. Mäklare A säger 3,8 miljoner. Mäklare B säger 4,1 miljoner. Hemnet visar bostäder för mellan 3,9 och 4,2 miljoner. Då vet du att värdet antagligen ligger runt 4 miljoner. Om en mäklare säger 3,2 miljoner medan de andra säger över 4 miljoner, fråga varför.

Fel som många gör när de värderar sin bostad

Fel nummer ett är att välja helt fel jämförelsebostäder. Din två-rummare på Norrmalm är inte värd samma som en två-rummare på Västermalm bara för att båda är två-rummare. Du måste jämföra område med område. Att jämföra en liten gammal villa med en stor nybyggd villa ger ingen mening.

Fel nummer två är att ignorera bostadens verkliga skick. Många älskar sin bostad och tror den är i bättre skick än den är. En gammal tvättmaskin i köket eller en fuktfläck i källaren spelar roll. Inte enormt, men roll. Räkna med att mäklare och köpare ser samma saker som du ser.

Fel nummer tre är att bara fråga en källa. Om bara en mäklare berättar värdet kan du få en felaktig bild. Olika mäklare värderar olika. En kan vara pessimistisk, en annan kan vara optimistisk. Med flera källor får du ett genomsnitt som är mycket mer pålitligt.

Fel nummer fyra är att värdera bostaden för länge sedan. Marknaden förändras. Om du värderade din bostad för två år sedan kan allt ha förändrats. Nya busstationer, nya arbetsplatser eller förändrade räntor påverkar värdet. Gör ny värdering innan du gör stora beslut.

Varför inte bara sälja utan att veta värdet?

Du skulle kunna ringa en mäklare och säga "Sälj min bostad för vad du tror den är värd." Men de är inte smart. Om mäklaren säger att den är värd 3 miljoner men den är faktiskt värd 3,5 miljoner har du gjort en dålig affär. Du har förlorat 500 000 kronor utan att veta det.

Om du vet värdet innan du säljer kan du också jämföra mäklarprocenten. En mäklare som tar 2 procent av 3 miljoner kostar 60 000 kronor. En mäklare som tar 2 procent av 3,5 miljoner kostar 70 000 kronor. De gör ingen skillnad för mäklaren men stor skillnad för dig. Med rätt värde kan du också sätta ett realistiskt försäljningspris och sälja snabbare.

Nästa steg för dig

Börja redan idag. Öppna Hemnet på din telefon eller dator. Sök på din bostadstyp och ditt område. Skriv ned vad liknande bostäder har sålt för. De tar tjugo minuter. Du behöver inte göra allt på en gång.

Boka mäklarmöten nästa vecka. Ring två eller tre lokala mäklare och berätta att du vill ha en muntlig värdering. Säg att det är gratis och att du inte är säker på om du vill sälja ännu. Mäklare förstår detta perfekt. Det är en helt normal förfrågan.

Jämför alla resultaten i ett dokument. Skriv ned vad Hemnet visar, vad mäklarna sa och eventuell onlinevärdering. Räkna ut ett genomsnittligt värde. Det är ditt realistiska värde ungefär.

Om du behöver mer hjälp med värdering av din bostad eller andra fastighetsfrågor kan UVR Nordic assistera dig. Vi hjälper människor att förstå bostadsmarknaden bättre och att fatta bättre beslut om sina hem.