Så gör du en bostadsvärdering rätt

En bostadsvärdering är en professionell bedömning av vad din bostad är värd på marknaden just nu. Det låter kanske enkelt, men de spelar en stor roll för din ekonomi. När du ska göra en bostadsvärdering kan det handla om flera saker - du kanske vill sälja, behöver refinansiera ditt bolån eller söker ett lån och banken kräver en värdering. Vad än anledningen är, så påverkar värderingen direkt hur mycket pengar du kan få eller behöver betala.

Det här är något som många människor skjuter på eller gör utan att riktigt förstå varför de är viktigt. Men sanningen är att en korrekt värdering kan spara eller tjäna dig tusentals kronor. Låt oss gå igenom vad du behöver veta.

Det här kostar en bostadsvärdering

En skriftlig värdering från en mäklare kostar vanligtvis mellan 3 000 och 10 000 kronor. Varför så stort spann? Det beror på flera saker. En liten lägenhet i ett mindre samhälle blir billigare än en stor villa i Stockholm. Bostadens skick spelar också in - om huset är nyrenoverat tar värderingen längre tid än för ett som är i grundskick. Läget är kanske viktigast av allt. En bostad nära ett tåg eller med fin utsikt kan ge en högre värdering än en liknande bostad på mindre attraktiv plats.

Tänk på det så här: om din villa är 150 kvadratmeter och ligger i Värmland kostar värderingen kanske 4 000 kronor. Men samma villa i förorten till Göteborg kan kosta 7 000 kronor. En lägenhet på 50 kvadratmeter kan kosta mindre än 3 500 kronor.

Så räknar mäklaren fram värdet på din bostad

Mäklare använder en metod som kallas jämförelsevärdering. De tittar på vilka liknande bostäder som sålts nyligen i området - samma typ av bostad, ungefär samma storlek, liknande skick. Om en lägenhet två kvarter bort såldes för 2,8 miljoner kronor för två månader sedan och den var mycket lik din, blir det din utgångspunkt. Sedan justerar mäklaren upp eller ned beroende på små skillnader. Kök, badrum, renovering och väl skött trädgård höjer värdet. Fuktskador eller gamla fönster sänker det.

Ränteläget spelar också in. Låga räntor gör att fler kan låna pengar, så efterfrågan på bostäder ökar och priserna stiger. Höga räntor gör motsatsen. Just nu förväntas bostadspriserna i Sverige stiga cirka fem procent under 2025, vilket påverkar värderingarna uppåt.

Viktiga regler du måste känna till

Här är något som förvirrar många: det finns två olika slags värderingar. Den ena är bara för försäljning eller information. Den andra är den amorteringsgrundande värderingen - det värde som banken använder för att besluta om du behöver betala amortering på ditt bolån. Denna värdering får normalt inte ändras förrän fem år har gått, enligt Finansinspektionens regler. Det betyder att även om din bostad blir värd mer kan du inte få ett nytt låneunderlag på många år.

Det finns ett undantag: om du gör större renoveringar som avsevärt höjer värdet (som ett nytt tak eller att du bygger på ett helt rum) kan du få en ny värdering tidigare. Men då behöver du dokumentera arbetena väl.

Så gör du rätt när du ska värdera din bostad

Här är några praktiska tips. Först: hämta in värderingar från flera mäklare. Olika mäklare kan ge olika resultat, och det är helt normalt. En låg värdering kanske inte motsvarar verkligheten. En för hög värdering kan skrämma bort köpare eller ge dig falskt hopp om vad du kan få för bostaden. Genom att jämföra tre värderingar får du en mycket bättre bild.

Andra: ta fram dokumentation på eventuella renoveringar eller större ändringar du gjort. Nya fönster, nytt kök eller en välisolerad veranda väger ofta tungt. Tredje: använd digitala verktyg för en snabb första uppskattning - sajter som Hemnet och Blok erbjuder värderingsverktyg online. Men använd aldrig bara de för stora beslut. Kombinera alltid med en professionell värdering från en mäklare. Det fjärde tipset: var ärlig om husets skick. Det leder till bättre värderingar och färre överraskningar senare.

Ta också tid att förstå vad mäklaren säger. Ställ frågor om vad som påverkade värderingen upp eller ned. Du bör kunna försvara värderingen efteråt.

Du kan göra en ny värdering när som helst - det kostar bara pengar. Men för att ändra ditt amorteringsgrundande värde behöver du vänta fem år eller ha gjort större renoveringar. Många använder detta för att kunna låna mer eller förhandla om räntan med banken. En ny värdering kan ibland öka ditt låneunderlag utan att det kostar mycket.

Många människor glömmer att värderingen är till för dem själva, inte bara för banken eller köparen. Om du förstår vad din bostad är värd kan du fatta mycket bättre beslut. Du vet vad du kan sälja för, vad du kan låna på och om det lönar sig att renovera.

Börja redan idag. Kontakta en lokal mäklare och fråga om en värdering - det är ofta gratis eller väldigt billigt för en första bedömning. Samla ihop dina renoveringsdokument och foton på bostaden när den är i sitt bästa skick. Ju bättre förberedd du är, desto mer nytta får du av värderingen. En mäklare kan också ge dig personlig rådgivning utifrån din specifika situation, oavsett om det handlar om försäljning, lån eller bara att förstå ditt bolåns värde bättre.