Så fungerar deklarationen efter bostadsförsäljning

Du har sålt din bostad. Pengarna är på kontot. Men nu väntar något viktigt: deklarationen efter bostadsförsäljning. Många tror att försäljningen slutar när dörren stängs efter nya ägarna. Det är ett misstag. Skatteverket vill veta exakt hur mycket du tjänade eller förlorade. Och det finns en deadline du måste hålla: 2 maj året efter försäljningen.

Om du sålde under 2024 måste du deklarera senast 2 maj 2025. Missa du detta datum kan det bli både böter och räntor. Men de finns också goda nyheter. Du kan spara betydligt på skatt om du vet vilka kostnader du får dra av. I den här artikeln får du veta exakt hur du räknar, vilka regler som gäller, och hur du betalar så lite skatt som möjligt. Så fungerar deklarationen efter bostadsförsäljning kortfattat: räkna ut vinsten, dra av utgifter, betala skatt eller få uppskov.

Räkna ut din vinst eller förlust

Det första steget är att ta fram räknaren. Du behöver veta exakt hur mycket du tjänade eller förlorade på försäljningen. Formeln är enkel: försäljningspris minus köpeskilling minus alla avdragsgilla kostnader.

Låt oss ta ett konkret exempel. Du köpte huset för 2 miljoner kronor. Du sålde det för 2,5 miljoner kronor. Redan där har du en vinst på 500 000 kronor. Men vänta du måste dra av utgifter.

Mäklararvode kostar ofta runt två procent. Det blir cirka 50 000 kronor. Du gjorde också en ny köksrenovering för 80 000 kronor innan försäljningen. Du fick även en fasadreparation gjord för 25 000 kronor (sånt som ofta glöms bort när man räknar). Alla dessa kostnader drar du av.

Så din beräkning blir: 500 000 minus 50 000 minus 80 000 minus 25 000 = 345 000 kronor i vinst. Det är mycket bättre än den första siffran på 500 000.

Vilka kostnader får du dra av? Mäklararvode, renoveringar som förbättrar huset, reparationer du gjorde innan försäljningen, och andra försäljningskostnader som advokatkostnader eller energicertifikat. Rengöring innan flytt räknas vanligtvis inte.

Rätt beräkning kan spara tusentals kronor i skatt. Därför är de värt att ta tid på att samla alla kvitton och kostnader. Om du sparar 100 000 kronor på räkningarna sparar du också ungefär 22 000 kronor i skatt.

Skatt och möjligheter att spara pengar

Nu till skattebiten. Vinstskatt är 22 procent av din vinst. Med vår exempel på 345 000 kronor i vinst betalar du ungefär 75 900 kronor i skatt till staten.

Men det finns vägar att spara. Om du säljer med förlust alltså tjänar mindre än du betalade kan du få 50 procent förlustavdrag. Låt oss säga du säljer för en miljon men köpte för 1,2 miljoner. Förlusten är 200 000 kronor. Du får dra av hälften, alltså 100 000 kronor, från din övriga inkomst. Det kan ge dig pengar tillbaka från Skatteverket.

Uppskov är det största sparpotensialen. Om du säljer med vinst men köper en ny bostad där du ska bo, kan du ansöka om uppskov. Det betyder att du skjuter upp beskattningen. Du betalar inte skatt på vinsten nu. Istället räknas vinsten in i nästa husets räkningar senare.

Exempel: Du säljer för 2,5 miljoner och köper för 3 miljoner. Du får uppskov på din 345 000 kronor i vinst. Du sparar 75 900 kronor nu. Senare när du säljer nästa hus räknas båda vinsterna tillsammans. Uppsov är kraftfullt men bara om du köper en bostad på samma eller högre värde.

Andra avdragsgilla utgifter som minskar skatten: fasadereparationer, takrenoveringar, nya fönster, värmepumpsinstallationer och andra förbättringar av huset. Inte avdragsgilla: möbler du sålt tillsammans med huset eller löpande underhålls- och driftskostnader under ägandet.

Det viktigaste att komma ihåg

Två saker är helt avgörande. Först: räkna ut din exakta vinst eller förlust genom att subtrahera alla avdragsgilla kostnader från försäljningspriset. Andra: lämna in deklarationen till Skatteverket senast 2 maj året efter försäljningen.

Om du är osäker och många är det kontakta en revisor eller skattebyrå. En timme med en expert kostar ofta mycket mindre än vad du kan spara genom att göra rätt beräkningar från början. Du kan också ringa Skatteverket direkt om du har frågor om dina specifika tal.

Vi på UVRNordic hjälper gärna till under själva försäljningsprocessen. Men även efter försäljningen är det värt att ta ett samtal om din deklaration. Behöver du mer vägledning? Läs våra andra artiklar om bostadsförsäljning eller kontakta oss för en gratis konsultation.