Vad kan du faktiskt ha råd med

Du har hittat ditt drömhus för 3 miljoner kronor. Det är perfekt. Läget är bra, huset har allt du vill ha men räcker dina pengar? Det är här många människor gör sitt första misstag. De tror att de kan köpa det hus som känns rätt, utan att faktiskt räkna vad de har råd med. Banker ser långt fler siffror än du. De tittar på din inkomst, dina utgifter och framför allt: hur mycket pengar du faktiskt får över varje månad.

Hur du räknar ut vad du har råd med är en av de viktigaste sakerna du kan lära dig innan du köper bostad. Det handlar inte bara om att kunna betala första månadens hyra eller bolån. Det handlar om att veta att du kan klara det nästa månad också, och månaden därefter (jag vet att det låter självklart, men tro mig många glömmer bort det). En felaktig beräkning nu kan ge dig ekonomiska problem i många år framöver.

Många människor övervärderar sin köpkraft. De tittar på vad bankerna säger de kan låna och antar att det är vad de bör köpa. Men banker använder väldigt konservativa räknemetoder för att skydda både dig och sig själva. De räknar inte bara på idag de tänker på vad som händer om räntorna stiger eller om något går fel i din ekonomi.

Vi ska gå igenom hur du gör en korrekt beräkning. Du får lära dig vad bankerna faktiskt tittar på, vilka verktyg du kan använda själv, och hur du planerar för framtiden istället för att bli överraskad senare.

KALP-kalkylen: Grunderna för rätt räkning

Det finns en särskild metod som svenska banker använder för att bedöma hur mycket du kan låna. Den heter KALP-kalkylen. KALP står för "Kvar Att Leva På". Det är exakt vad det låter som: de räknar fram hur mycket pengar du har kvar varje månad efter att du betalat din bostad och alla andra fasta utgifter.

Bankerna använder schablonkostnader från Konsumentverket för att räkna vad du behöver för att leva. År 2025 räknas det ungefär 9 200 kronor per månad för en vuxen. Om två vuxna bor tillsammans ligger de på cirka 15 200 kronor. Barn kostar omkring 4 000 kronor vardera per månad. Dessa siffror täcker mat, kläder, hygien, telefon, transporter och fritidsaktiviteter.

Här är ett konkret exempel: Du tjänar 35 000 kronor i månaden och din bostad kostar 12 000 kronor. Bankerna räknar sedan att du behöver 9 200 kronor för att leva. Det betyder att du har omkring 13 800 kronor kvar. Det är därför kallat KALP vad som blir över. Metoden ger en mycket realistisk bild av din verkliga ekonomi.

Räkna rätt: Inkomster, kostnader och amortering

För att veta vad du har råd med måste du göra din egen budget först. Skriv upp alla dina inkomster lönen, eventuella biinkomster, allt. Sedan skriver du upp alla utgifter du har idag: mat, kläder, försäkringar, gymkort, allt som du betalar för.

När du köper en bostad krävs en kontantinsats på minst 15 procent. Om huset kostar 3 miljoner kronor behöver du således 450 000 kronor. Resten upp till 85 procent kan du låna från banken. Om du lånar mer än 50 procent av bostaden måste du också amortera. Det betyder att du måste betala ned på lånet varje månad, inte bara ränta.

Bankerna använder också något som heter kalkylränta. Det är en högre räntesats än vad du faktiskt betalar idag oftast mellan 5 och 7 procent. Varför? För att skydda dig och banken mot framtida räntehöjningar. Du måste kunna klara de högre räntekostnaderna också.

Du kan använda digitala kalkylatorer som finns på bankernas webbplatser och på Konsumentverket för att få fram exakta siffror. Sätt in din lön, lånebeloppet och räntesatsen då får du veta vad din månadskostnad blir och hur mycket KALP du får.

Tänk framåt: Framtida kostnader och räntehöjningar

Det största misstaget många gör är att räkna bara på dagens ekonomi. De tänker: "Jag har råd med det här idag, så då köper jag det." Men livet förändras. Räntorna kan stiga. Dina utgifter kan öka. Du kan få mindre inkomst. Det är därför bankerna använder kalkylränta för att testa om du klarar det värre scenariot.

Här är ett praktiskt test: Ta det belopp som en dyrare bostad skulle kosta varje månad och spara det under tre till sex månader. Kan du göra det utan att slita på dina sparpengar? Känns det rimligt? Om svaret är nej, då är bostaden troligtvis för dyr för dig.

Glöm inte bostadskostnaderna som inte är bolån. Hemförsäkring, fastighetsskatt, underhåll, möbler, möblering allt det kostar pengar. En gammal bostad kan behöva ett nytt tak eller nya fönster. Det kan kosta tiotusentals kronor. En ny bostad har ofta mindre underhål, men ingenting är kostnadsfritt för alltid.

Låt säga att räntorna stiger från 3 procent till 5 procent. En lånt miljon blir då 20 000 kronor dyrare varje månad. Kan du hantera det? Om du inte kan säga ja med säkerhet, så bör du välja en billigare bostad eller spara mer innan du köper.

Avslutning

Det verkar kanske krångligt att räkna allt det här. Men det lönar sig. En noggrann beräkning nu sparar dig från ekonomiska problem senare. Du slipper sömnlösa nätter för att du oroar dig för pengarna. Du slipper tvångsauktioner eller att behöva sälja bostaden igen efter bara några år.

Ta din tid. Använd rätt verktyg. Gå igenom alla siffror noga. Testa hur det känns att ha mindre pengar över än idag. Om det inte känns okej, då är det helt okej att vänta lite längre, spara mer eller välja något billigare.

Du hittar bra kalkylatorer på Konsumentverket, hos de flesta svenska banker och genom mäklare på UVR Nordic. Många banker erbjuder också gratis rådgivning när du är på väg att köpa. Det är värt att ta det samtalet innan du skriver under något avtal.