Vad händer när ett bud återkallas

När du lämnar ett bud på en bostad eller en fastighetsaffär kan mycket plötsligt förändras. Kanske ändrar du dig. Kanske dyker ny information upp. Frågan blir då: kan du dra tillbaka budet? Vad som händer när ett bud återkallas är inte självklart för många och de kan få stora konsekvenser både för köpare och säljare. Svenska regler är strikta här. Det är viktigt att förstå processen för att undvika både juridiska problem och att skada förtroendet mellan parterna.

När blir ett bud bindande och när är det för sent att dra tillbaka?

Ett bud är ett erbjudande. När mottagaren accepterar det, uppstår ett bindande avtal. Men tidpunkten spelar allt. Om du drar tillbaka budet innan säljaren tar del av det, går det oftast bra. Du är fri. Men så fort säljaren läser eller hör om budet och accepterar det då är du låst. Ett avtal finns. Du kan inte bara ändra dig längre.

Skillnaden mellan muntliga och skriftliga bud är viktig här. Vid ett muntligt bud säg att du säger "jag byter mitt bud" vid visningen måste mottagaren höra om återkallelsen omedelbar. Skriftliga bud är annorlunda. Där kan du ofta sätta en acceptfrist. "Du har tio dagar att acceptera detta bud," skriver du. Under den tiden kan du normalt inte dra tillbaka det. Efter tio dagar är det förbi.

Här är ett verkligt exempel: Du lämnar ett skriftligt bud på en lägenhet på fredag. Du skriver att säljaren har till måndag att acceptera. På lördag får du info om en annan lägenhet du älskar mer (ja, det händer). Du försöker ringa säljaren och säga att budet är borta. För sent. Om säljaren redan läst e-mailet och accepterat, är ni bundna.

Mäklare måste dokumentera allt detta noga. Notera tidpunkten när budet lämnades. Skriv ner när säljaren tog emot det. Spara alla meddelanden. Om en tvist senare uppstår vem sa vad när? räddas du av god dokumentation.

Vad gör en mäklare när ett bud återkallas transparens är nyckeln

Om ett bud dras tillbaka är mäklarens roll central. Mäklaren måste berätta sanningen till alla inblandade. Både köpare, säljare och eventuella andra budgivare ska veta vad som händer. Ingen ska förvånas senare.

År 2017 varnade Fastighetsmäklarinspektionen en mäklare för att ha dolt information om ett återkallat bud. Säljaren visste inte att ett tidigare bud dragits tillbaka. Det skapade förvirring och misstro. Inspektionen sa klart: detta är inte okej. Mäklaren fick en varning och måste ändra sitt sätt att arbeta. Fallet visade hur viktigt transparens är, helt enkelt.

Här är de konkreta stegen en mäklare bör följa:

• Kontakta säljaren omedelbar när budet återkallas. Ring eller mejl samma dag.
• Berätta varför budet dras tillbaka om möjligt köparen ändrade sig, eller något annat?
• Informera alla andra budgivare om det finns fler. De ska veta att ett bud är borta.
• Dokumentera allt skriftligt. Skriv datum och tid för när du meddelade återkallelsen.
• Uppdatera fastighetssidan eller annonsen om den fortfarande är aktiv.

Vad händer om mäklaren inte gör detta? Förtroendet krackeleras. Säljare blir misstrogna. Andra budgivare tror att de är relevanta när de egentligen inte är det. Juridiska tvister kan uppstå. Fastighetsmäklarinspektionen kan ge varningar eller böter. Det är inte värt det.

Praktiska tips för att undvika problem

Som budgivare: tänk noga innan du lämnar ett bud. Är det verkligen det här? Prata med din bank. Få ett förhandsgodkänt bolån. Då behöver du sällan dra tillbaka budet.

Som säljare: när du får ett bud, läs det noggrant. Fråga din mäklare vad som gäller. Hur länge har du på dig att acceptera? Vad händer om köparen drar tillbaka?

Som mäklare: var alltid transparent. Kommunicera snabbt. Dokumentera allt. Om du är osäker på en regel fråga en jurist innan du gör något. Det kostar mindre än att hamna i en tvist senare.

Återkallelse av bud är inte något många talar om, men det händer. Och när det gör det behövs klarhet. Svenska regler säger att ett bud är bindande när mottagaren tagit del av det. Efter det är du låst om du inte kan visa att något särskilt undantag gäller, som ett rent misstag. Därför är det kritiskt att vara tydlig från början. Säg vilka regler som gäller. Dokumentera allt. Var ärlig med alla parter.

Om du arbetar som fastighetsmäklare och är osäker på hur du ska hantera ett återkallat bud, kontakta din juridiska rådgivare. Det finns ingen skam i att fråga. Det är mycket bättre än att göra något som senare skapar problem för alla inblandade.