Så fungerar dolda fel försäkring vid husköp

Du köper ett hus. Sex månader senare upptäcker du mögel bakom väggen. Eller kanske finns det skadedjur i trädgården. Det värsta är att säljaren försvinner när du ringer. Så fungerar dolda fel försäkring vid husköp de skyddar både dig som köpare och säljaren från överraskningar av det här slaget. Utan försäkringen kan tvister dra ut på tid och bli väldigt dyra för båda parter. (Tror mig själv att detta är en av de viktigaste sakerna att ha koll på när man köper.)

Vad är ett dolt fel egentligen?

Ett dolt fel är något som fanns redan när du köpte huset, men som du inte kunde se vid besiktningen. Mögel bakom väggen är ett klassiskt exempel. Felaktig dränering som gör att vattnet samlas under huset är ett annat. Skadedjur som gömt sig på vinden räknas också som ett dolt fel.

För att något ska räknas som ett riktigt dolt fel måste fyra saker stämma. Felet måste ha funnits innan köpet. Det får inte ha varit möjligt att upptäcka när besiktningsmannen var där. Det får inte vara något du borde förvänta dig med tanke på husets ålder och skick. Och slutligen måste de ha påverkat priset du betalade.

Det viktiga är att skilja mellan dolda fel och brister du borde ha sett. Om skorstenen är sprucken och uppenbar det är inte ett dolt fel. Då är det något du borde ha märkt själv eller frågat om.

Så fungerar försäkringen i praktiken

Säljaren tecknar försäkringen, vanligtvis innan huset övergår till dig. Ofta är det försäkringsbolaget eller en mäklare som ordnar detta. Försäkringen kostar en summa som beräknas utifrån köpeskillingen.

Sedan börjar det viktiga: om du senare upptäcker ett dolt fel anmäler du det till försäkringsbolaget. De skickar en utredare som kollar om felet verkligen är dolt och om det uppfyller kraven. Till slut ersätter försäkringsbolaget dig för skillnaden mellan vad huset är värt nu och vad det var värt utan detta fel.

Det bästa är att du inte behöver tvista med säljaren. Försäkringsbolaget hanterar allt. Du får pengarna för reparationen eller värdeminskningen. Säljaren slipper ryska på sig ekonomiska krav i tio år framöver.

Det här täcker försäkringen inte

Försäkringen har gränser. Fel på vattenledningar och elinstallationer täcks ofta inte. Samma gäller för skorstenen och rökgångarna. Vattenkvaliteten är också ett område som kan undantas.

Vitvaror som kylskåp och diskmaskin täcks vanligtvis inte heller. Anledningen är att dessa är förväntat slitage de blir gamla och går sönder.

För att skydda dig själv kan du göra en egen granskning av just dessa områden innan köp. Be säljaren att visa bevis på att värmepumpen fungerar eller att elinstallationen är säker. För VVS är det smart att få en rörmokare att titta till.

Besiktningen din försäkrings grund

Försäkringen kräver ofta en överlåtelsebesiktning. En besiktningsmann går igenom huset noga och dokumenterar vad han ser. Om det senare visar sig att något var dolt redan då att det inte står i besiktningsrapporten har du grund för ett försäkringskrav.

En bra besiktning minskar senare tvister enormt. Den skapar en klar bild av husets skick från dag ett. Både du och säljaren vet exakt vad som dokumenterades och vad som inte var synligt.

Mäklaren ska berätta om detta för dig innan köpet. Det är viktigt att du förstår att du själv också har ansvar för att undersöka huset noggrant innan du köper det.

Checklista: Det här bör du göra

För säljaren:

Teckna försäkringen i tid helst veckor innan tillträdet
Genomför alltid en överlåtelsebesiktning
Läs försäkringsvillkoren noga och förstå vad som täcks
Spara alla kvitton på reparationer du gjort på huset
Överväg en friskrivningsklausul i köpekontraktet för extra skydd

För köparen:

Förstå att du har en undersökningsplikt du kan inte köpa helt blindt
Läs försäkringsvillkoren och säg till om något verkar konstigt
Skaffa din egen besiktning om du är osäker på något område
Dokumentera omedelbar om du upptäcker något fel efter köpet
Kontakta försäkringsbolaget så snart du upptäcker något misstänkt dolt fel

Ju snabbare du anmäler ett dolt fel, desto bättre. Vänta inte månader. Tidiga anmälningar gör utredningen enklare.

Vanliga undantag vad du måste veta

Försäkringen undantar ofta VVS-fel, elanläggningar, skorstens- och rökgångar. Vattenkvaliteten täcks inte heller. Om brunnen har dåligt vatten får du ingen ersättning från försäkringen.

Vitvaror som diskmaskin och kylskåp räknas som förbrukningsvaror. De åldras naturligt, så de täcks inte. Det samma gäller för värmeväxlare och gamla värmepumpar.

Därför är det smart att låta en specialist titta på dessa områden innan du köper. Få säljaren att visa senaste besiktningsrapporter för el och VVS. Det kostar lite pengar nu men sparar dig från stora utgifter senare.

Hur länge kan du kräva ersättning?

Säljaren ansvarar för dolda fel i tio år om de är ett vanligt hus. För bostadsrätter är tiden två år. Det betyder att försäkringen skyddar långt framöver inte bara några månader.

Men det finns gränser. Du måste anmäla felet inom rimlig tid efter att du découvrer det. Vänta inte två år och säg sedan att du hittade mögel på vinden. Det anses för långsamt.

Rimlig tid betyder oftast ett par veckor eller månader beroende på vad det är för fel. Kontakta försäkringsbolaget och beskriv vad du hittat. De talar om vad som räknas.

Varför är detta viktigt för dig?

Som säljare får du sova bättre om försäkringen är på plats. Du vet att långsiktiga tvister inte kommer att drabba dig ekonomiskt. Du kan fokusera på att flytta och börja ett nytt kapitel.

Som köpare får du säkerhet. Om något dolt fel dyker upp är det försäkringsbolaget (inte säljaren) som löser problemet. Du behöver inte jurister eller långa rättsprocesser.

För båda parter gör försäkringen köpet möjligt. Säljaren kan sälja med själsro. Köparen kan köpa utan att vara rädd. Det är en win-win för alla inblandade.

Agera innan försäljningen eller köpet sker. Säg något misstänkt eller osäkert nu det är mycket billigare än att hantera tvister senare. Fråga din mäklare eller försäkringsbolag vad som gäller i ditt fall. Vilken försäkring väljer du för ditt nästa husköp?