Så fungerar lockpris på bostäder

Du scrollar genom bostadsannonser på Stockholms västra sida. Plötsligt hittar du ett drömhus i Bromma centralt beläget, fräscht renoverat, och priset är nästan orealistiskt lågt. Du blir spikad. Men vänta. Så fungerar lockpris på bostäder, och de är faktiskt smart att förstå mekaniken innan du lägger ett bud.

Många köpare möter lockpris utan att veta det. En mäklare sätter ett utgångspris som är påtagligt lägre än vad huset troligen är värt. Målet? Att locka många intresserade köpare och skapa en budkrig. Resultatet blir ofta att slutpriset stiger långt över det låga utgångspriset. Det är bra att veta hur detta fungerar både för att inte bli överraskad och för att fatta smartare beslut när du köper eller säljer.

Så sätter mäklaren lockpriset och varför

Mäklaren och säljaren arbetar tillsammans för att väcka intresse. De sätter ett lågt utgångspris. En lägenhet värd åtta miljoner kan annonseras för sju miljoner. Fler köpare killar mellan och funderar: "Kanske jag kan få den här bra affären?" Intresset växer. Telefonerna ringer. Plötsligt står tio köpare vid visningen.

Lockpris används mest vid nya bostäder, totalrenoverade hus och lägenheter i attraktiva lägen. Stockholmsområden som Södermalm, Norrmalm och västra sidan ser denna strategi ofta. Säljares mål är enkelt: fler spekulanter och högre slutpris. En lägenhet på sex miljoner kan annonseras för 5,4 miljoner. Slutpriset blir ofta sex miljoner eller mer tack vare budgivningen.

Är lockpris olagligt och vad säger myndigheterna?

Lockpris är inte direkt förbjudet i lag. Men det kan bli olagligt om skillnaden mellan utgångspris och verkligt värde är för stor och missvisande. Fastighetsmäklarinspektionen säger ungefär: upp till tio procents skillnad är normalt. Större än så? Då blir det grumligt.

Problemet är att det inte finns en exakt gräns. Myndigheterna bedömer fall för fall (vilket ofta tar tid, måste jag säga). Fastighetsmäklarinspektionen mottar många anmälningar, särskilt i storstäder. Mäklare som använder aggressiva lockpris riskerar varningar eller påföljder. Förtroendet kan skadas långsiktigt.

Fungerar lockpris verkligen och vad säger forskningen?

Här blir det intressant. Nationalekonomen Anders Österling gjorde en studie om Stockholm 2011. Han undersökte vad som hände när accepterat pris infördes en regel som minskade lockpriserna. Resultatet överraskade många: slutpriserna påverkades nästan inte. Försäljningstiderna förändrades inte heller.

Det visar något viktigt. Lockpris lockar fler spekulanter, det är sant. Men det gör inte att folk är beredda att betala mer för bostaden. Strategin fungerar inte som många tror. Köpares budget är redan satt. En låg startnivå kan skapa excitement, men det leder inte till högre slutpriser många mäklare och säljare blir överraskade av denna forskning.

Så skyddar du dig som köpare och säljare

För köpare: Låt dig inte luras av låga utgångspriser. Gör en egen värdering. Jämför liknande bostäder i området vad kostar de? Testa att söka på fem liknande lägenheter och notera slutpriserna. Du får då en känsla för verkligt värde. Fråga mäklaren direkt: "Varför är utgångspriset så lågt?" En ärlig mäklare förklarar strategin.

För säljare: Arbeta med mäklaren för ett realistiskt utgångspris. Det skapar förtroende och undviker anmälningar. Kom ihåg att du kan ändra dig under processen. Du är inte låst till utgångspriset. Om du får mycket motstånd eller kritik kan du justera kursen. Det lönar sig ofta att börja rätt än att behöva försvara sig senare.

Mäklaren måste följa reglerna. Säljaren bestämmer slutligen vem som köper och till vilket pris. Du är aldrig tvungen att acceptera ett bud även om många är intresserade.

Ställ dessa frågor till din mäklare: Hur sätts utgångspriset? Varför just det priset? Vilka liknande bostäder säldes för nyligen? En bra mäklare besvarar dessa utan att skygga undan.

Vanliga frågor som dyker upp

Är lockpris olagligt? Nej, inte uttryckligen. Men om skillnaden är stor och missvisande kan det klassas som olagligt eller oetiskt. Fastighetsmäklarinspektionen kan då straffa.

Påverkar lockpris slutpriset? Forskning säger nej. Det lockar fler köpare men höjer inte priset märkvärt. Slutpriset beror på marknad och efterfrågan inte på utgångsnivån.

Hur stor skillnad är okej? En tioprocentig skillnad anses normalt. Större än så blir det tveksamt.

Kan säljaren ändra sig? Ja, helt och hållet. Du bestämmer.

Du vet nu hur lockpris fungerar. Det är vanligt på bostadsmarknaden särskilt i attraktiva områden och när mäklaren vill skapa buzz. Men du vet också att det inte är någon magisk formel för högre priser. Börja genom att fråga din mäklare om utgångspriset är realistiskt. En öppen dialog leder till bättre affärer för båda parter. Medvetna köp och sälj skapar en friskare marknad för alla.