Dolda fel vid husköp du måste känna till

Det är en skräckhistoria som många husköpare kämpar med. Du köper ditt drömhus, flyttar in, och två år senare märker du fukt i källaren. Det visar sig att taket har läckt i flera år. Reparationen kostar 150 000 kronor pengar du inte hade räknat med. Det värsta? Säljaren visste om problemet men sa ingenting. Vad du bör veta om dolda fel vid köp av hus kan spara dig från denna situation. Enligt lag ansvarar säljaren för dolda fel i upp till tio år efter försäljningen. Det betyder att du som köpare har rättigheter långt efter att du skrivit under papperen. Men de förutsätter att du vet hur du agerar rätt.

Hur du skyddar dig som köpare Praktiska steg innan du köper

En noggrann besiktning är ditt viktigaste verktyg. En behörig besiktningsmän granskar väggarna, taket, rörsystemen och elektriciteten. De letar efter sprickor, fukt, dåliga fogningar och rostiga rör. De kollar också hur väl värmesystemet fungerar. Du bör följa med under besiktningen och ställa många frågor (gärna en del som känns dumma det är okej). Fråga vad som kan bli dyrt att reparera inom några år.

Dokumentera allt du hittar. Ta bilder och videor av fel som besiktningsmännen pekar ut. Skriv ned exakt var problemen sitter och hur allvarliga de verkar. Spara alla papper från besiktningen. Om ett fel visar sig senare kan du bevisa att du redan känt till det under köpet. Det här gör det mycket enklare att kräva ersättning från säljaren.

Det finns tidsfrister du måste följa. Du måste anmäla ett dolt fel inom rimlig tid efter att du descobat det oftast betyder det inom några veckor eller månader, inte år senare. Om du väntar för länge kan säljaren hävda att du borde ha märkt det tidigare. Ring en advokat eller din försäljningsmäklare om du är osäker på fristen. De vet ungefär hur mycket tid du har.

Ställ säljaren direkta frågor innan köpet slutförs. Fråga om det funnits vattenskador, brustande värme, problem med elnätet eller stora reparationer. Fråga också om fasaden, takbeläggningen och rörsystemen. Säljaren är skyldig att svara sant på frågor om kända fel. Om säljaren medvetet ljuger eller undanhåller information kan du säga att köpet är ogiltigt eller kräva ersättning.

En inspektion av ditt eget val kan också vara värd det. Du kan anlita en privatperson eller ett företag för att titta på huset separat från den officiella besiktningen. De kan ge dig ett andra omdöme och kanske se saker som andra missar. Det kostar extra pengar men det kan spara dig från stora problem senare.

Säljares rättigheter och skyddsåtgärder Vad du behöver veta

Om du säljer en fastighet måste du tala sanning. Du kan inte dölja fel du känner till eller ge falskt svar på köparens frågor. Men du behöver inte röja fel som du helt enkelt inte vet om. Många säljare tecknar säljaransvarsförsäkring för att skydda sig. Den här försäkringen betalar ersättning om köparen senare upptäcker ett fel och kräver pengar. Det ger dig ro i magen.

En friskrivningsklausul är ett påstående i köpekontraktet om att du inte tar ansvar för vissa fel. Men här är viktigt: friskrivningar funkar inte om du ljuger eller döljer information. Du måste informera köparen om alla kända problem innan friskrivningen gäller. Om du vet att bastugrunden är dålig måste du säga det. Annars kan köparen ignorera friskrivningen och kräva ersättning ändå.

Dokumentera fastighetens skick innan försäljningen. Ta många bilder från alla vinklar. Skriv ned vilka reparationer du gjort och när du gjorde dem. Spara kvitton från större arbeten. Om du kan visa att du underhållit huset väl och att alla större fel redan var kända under köpet blir det svårare för köparen att anklaga dig senare. Det är som att visa dina kort på bordet.

Från 2025 gäller nya, strängare regler för besiktningsmän. De måste genomgå mer utbildning och använda digitala verktyg för att hitta fel. Det betyder att fler fel upptäcks under besiktningen. För dig som säljare är de bra att vara helt öppen. Om besiktningsmännen hittar ett fel ändå är det bättre att redan ha talat om det. Då ser du inte ut som du döljer något.

Avslutning

Både köpare och säljare minskar problemen genom att vara öppen och ärlig. Som köpare måste du ta din egen besiktning på allvar och dokumentera allt noggrant. Som säljare måste du tala sanning och skydda dig med försäkring eller tydliga friskrivningar. Om båda parter gör sin del rätt blir köpet mycket mindre riskfyllt för alla inblandade.

Du behöver inte göra detta ensam. Prata med en mäklare eller en advokat som kan vägleda dig genom processen. De vet vilka frågor som är viktiga och vilka tidsfrister som gäller. Oavsett om du köper eller säljer bör du vara proaktiv redan från början. Det är mycket enklare än att lösa konflikter senare.